2018年珠海楼市大数据:土地市场降温,住宅成交18278套,均价22101.62 元/m²,预计明年…

来源:游迅网    关键词:   时间:2019-07-31 12:30:01

数据及信息来源:合富研究院(珠海)


2018年珠海楼市大数据正式出炉!

 

据合富研究院(珠海)统计,2018年,珠海土地市场降温明显,出让速度放缓;新房供需回升,商品住宅新增供应274.62万m²,同比增长7.91%,网签成交190.79 万m²,同比增长68.66%成交均价为22101.62元/ m²,同比下降0.97%;商务办公方面,新增供应104.03万m²,成交53.60万m²;供应量较同期增117.55%,成交量较同期增长81.88%。成交均价为29545.77元/m²,相比去年同期下降7.54%。


土地市场降温 多宗地底价成交

 

据合富研究院(珠海),2018年珠海土地市场降温明显,出让速度也有所放缓,多宗土地终止出让或流拍(集中于航空新城和唐家北围等高地价片区);同时,出让成功的地块中,也有多宗地以底价成交。 

 

 

统计发现,2018年全年商住用地成交约174.07万m²,同比下降43.47%平均楼面地价约 7071.91元/m²,同比下降30.72%;挂牌出让地块获取条件大多需自持或限销售对象的人才住房和共有产权用地,整体出让速度明显放缓,多宗计划挂牌土地延迟推出,同时出现土地终止出让或流拍情况。

 


分区域来看,2018年斗门、金湾和高栏港三区分别占全市32%、29%和17%,高地价区唐家北围和航空新城地价有走低趋势,多宗热点板块地块竟无人问津,特别是航空新城双地王夹击的一宗靓地,楼面底价不足万元,最终流拍告终;更有唐家北围宅地底价成交,平均楼面价约为前期格力地块的51.50%。

 

 

新房供需回升 价格略有微跌

 

据统计,2018年珠海住宅新增供应274.62万m²,成交190.79万m²;供应量较同期增长7.91%,成交量较同期增长68.66%;网签市场表现较好,成交均价为22101.62元/m²,相比去年同期下降 0.97%。

但从实际市场看,根据监控数据,珠海全年共有143次开盘加推,近53次去化率不足20% 

 

 

从成交峰值来看,2018年1-10月成交表现较为低迷,11月后因珠海人才购房政策刺激,实现小范围松绑,11-12月实际市场表现明显,成交较好



11-12月整体成交上,斗门和金湾率先抢占市场红利,成交量表现不俗,新香洲和前山主要受供应结构改变而激增。从价格变化看,斗门、拱北和南湾区域价格松动明显,一方面受政策面深入影响,开发商急需回笼资金;另一方面需求端观望态度严峻。

 

 

商办供求暴涨 价格逐渐松动

 

2018年珠海商务办公新增供应104.03万m²,成交53.60万m²;供应量较同期增长117.55%,成交量较同期增长81.88%。成交均价为29545.77元/m²,相比去年同期下降7.54%。

 


2018年6月,珠海出台《关于加强横琴新区产业项目及商业服务类项目建设管理的通知》,该通知的下发使得商办市场前所未有收紧,各区市场表现分化明显


从成交量看,南湾和横琴成交占据绝对份额;但在新政后成交进入速冻模式,保十琴商办市场呈现供远过于求,供需下行明显;尽管开发商积极推货,但投资观望情绪蔓延,销售情况下行。

 


从价格变化看,受到新政冲击,市场同质化产品持续供应,横琴和南湾区域为实现销售出现明显的价格松动,与17年同期相比分别下降7.5%和5.1%。

 


华发持续领跑销售榜 8家房企首进珠海

 

从2018年珠海各大房企销售排名看,珠海本土房企华发以72.80亿元占领榜首,市场占有率约11.94%,其次是万科,49.97亿元,占8.20%,中冶29.18亿元,占4.79%。

 


而根据不完全统计,2018年约8家外地房企首进珠海,在政策大环境不明晰、区域分化严重的情况下,约一半房企选择目前政策环境较为宽松的斗门进入,恐乐观情绪过高。 



预计2019年成交微涨 价格或还有松动


根据合富研究院(珠海)的预测,2019年住宅将延续2018年分区优化政策,保十琴商办政策松绑可能性不大,焦虑情绪蔓延,市场观望将是明年主基调。


供应方面,预计2019年住宅新增供应量约385万m²,供应主要集中于西区斗门,占比高达40%;商务办公新增供应量约115万m²,供应大幅上涨,上行仍存压力。


成交方面,珠海楼市经历2018年政策调试期趋稳定,预计2019年全年住宅成交约200万m²,商务办公成交约60万m²,受供应增多影响,需求量将小幅增长,但仍存下行压力。


库存方面,2018年住宅和商办库存均攀升至高位,截至年末,住宅库存量约271.73万m²,同比增长42.68%;商务办公库存量约84.57万m²,同比增长134.38%。受供需端博弈继续深化,2019年将仍面临高库存压力。


价格方面,预计珠海楼市在经历政策消化市场下行后趋于平稳。政策严控抑制价格上涨,叠加供应增加、地王低价入市等市场因素促使价格下行,预示着未来珠海楼市价格将受到政策和市场等多方限制,存在松动空间。

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